Vendeu um apartamento, casa ou terreno em 2025? Se o preço de venda foi maior que o custo de aquisição declarado no seu IR, você tem ganho de capital — e precisa pagar imposto sobre essa diferença. O problema é que muita gente só descobre na hora de preencher a declaração anual, quando o prazo do DARF já passou e a multa já está correndo.
A venda de imóvel tem regras próprias que podem reduzir ou até zerar o imposto: o fator de redução para imóveis antigos, a isenção de R$ 440 mil para imóvel único e o reinvestimento em outro imóvel residencial. Este guia mostra como calcular o ganho passo a passo e como usar o programa GCAP da Receita Federal.
- Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição atualizado (Art. 21, Lei 8.981/1995).
- Fator de redução: 0,35% por mês desde jan/1996, podendo reduzir o ganho tributável em mais de 100% para imóveis antigos (Art. 40, Lei 11.196/2005).
- Isenção de R$ 440 mil: vale para venda de imóvel único, sem outra alienação nos últimos 5 anos (Art. 23, Lei 9.250/1995).
- Reinvestimento em 180 dias: aplicar o valor da venda em outro imóvel residencial isenta o ganho total ou parcialmente (Art. 39, Lei 11.196/2005).
1. O Que Compõe o Ganho de Capital na Venda de Imóvel
Perguntar sobre esta seção →A fórmula básica é simples:
Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição Atualizado
O valor de venda é o preço efetivo da transação, conforme consta no contrato de compra e venda ou escritura. Já o custo de aquisição não é apenas o preço que você pagou — ele pode ser ajustado para cima com despesas que você comprovou ao longo dos anos.
O que pode ser somado ao custo de aquisição
| Despesa | Condição para deduzir |
|---|---|
| Valor de compra do imóvel | Declarado em Bens e Direitos |
| Benfeitorias (reforma, ampliação) | Informadas na declaração do ano em que foram feitas, com notas fiscais |
| ITBI pago na aquisição | Comprovante de pagamento |
| Corretagem paga na compra | Recibo do corretor |
| Juros de financiamento pagos | Apenas se não foram deduzidos como despesa em outra ficha |
Manutenção ordinária — pintura, troca de torneira, limpeza — não conta como benfeitoria. Só reformas estruturais ou ampliações que você declarou no ano em que foram realizadas.
Exemplo de custo ajustado
Você comprou um apartamento em 2005 por R$ 300.000. Ao longo dos anos, fez uma reforma de R$ 40.000 (declarada em 2012) e pagou R$ 6.000 de ITBI na compra.
Custo de aquisição atualizado: R$ 346.000
Se vendeu por R$ 700.000, o ganho bruto antes das reduções é R$ 354.000.
2. O Fator de Redução: Como Imóveis Antigos Pagam Menos
Perguntar sobre esta seção →A Lei 11.196/2005, no Art. 40, criou dois fatores que reduzem o ganho de capital para imóveis residenciais. Eles favorecem quem comprou há mais tempo.
Fator de Redução 1 (FR1)
Reduz o ganho em 0,35% por mês decorrido entre janeiro de 1996 (ou a data de aquisição, se posterior) e o mês da venda. A fórmula:
FR1 = 1 − (0,0035 × número de meses)
O número de meses é contado de janeiro de 1996 (ou da aquisição, se depois de 1996) até o mês da alienação.
Fator de Redução 2 (FR2)
Aplica-se especificamente a imóveis adquiridos até 13 de janeiro de 1996. Reduz o ganho em 0,60% por mês entre a aquisição e janeiro de 1996.
Cálculo prático
Imóvel comprado em janeiro de 2005, vendido em janeiro de 2025:
- Meses entre jan/2005 e jan/2025: 240 meses
- FR1 = 1 − (0,0035 × 240) = 1 − 0,84 = 0,16
- FR2 não se aplica (aquisição após jan/1996)
O ganho tributável fica em apenas 16% do ganho bruto. Para o exemplo anterior:
| Etapa | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | R$ 700.000 |
| Custo de aquisição atualizado | R$ 346.000 |
| Ganho bruto | R$ 354.000 |
| Fator de redução (FR1 = 0,16) | R$ 354.000 × 0,16 = R$ 56.640 |
| Ganho tributável | R$ 56.640 |
| Imposto (15%) | R$ 8.496 |
Sem o fator de redução, o imposto seria R$ 53.100 (15% de R$ 354.000). A economia nesse exemplo é de R$ 44.604.
Para imóveis comprados antes de 1996, a redução é ainda maior. Imóveis adquiridos até 1969 têm isenção total — a redução chega a 100%.
3. Três Situações em Que Você Não Paga Imposto
Perguntar sobre esta seção →Antes de calcular o ganho, verifique se a venda se enquadra em uma das isenções.
Isenção 1 — Imóvel único de até R$ 440.000
O ganho é isento se todas as condições forem atendidas ao mesmo tempo:
- [ ] O imóvel vendido é o seu único imóvel (residencial ou não)
- [ ] O valor de venda é de até R$ 440.000
- [ ] Você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos (a qualquer título, oneroso ou gratuito)
Se você tem um apartamento e uma vaga de garagem com matrícula separada, a Receita considera que você tem dois imóveis — e a isenção não se aplica. A base legal é o Art. 23 da Lei 9.250/1995.
Isenção 2 — Reinvestimento em imóvel residencial (180 dias)
Se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho fica isento. As regras estão no Art. 39 da Lei 11.196/2005:
- O imóvel comprado deve ser residencial (comercial não vale)
- O prazo de 180 dias conta da data do contrato de venda, não do recebimento
- Se reinvestir parte do valor, a isenção é proporcional
- Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos
Exemplo de isenção proporcional: Vendeu por R$ 700.000, ganho de R$ 354.000. Comprou outro imóvel por R$ 500.000 (71,4% do valor da venda). A isenção cobre 71,4% do ganho = R$ 252.756. O ganho tributável cai para R$ 101.244.
Isenção 3 — Imóveis adquiridos até 1969
A legislação prevê isenção total para imóveis cuja aquisição ocorreu até 1969. O fator de redução acumulado atinge 100%, zerando o ganho tributável. O GCAP aplica essa redução automaticamente quando você informa a data de aquisição.
4. Passo a Passo no Programa GCAP
Perguntar sobre esta seção →O GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) é obrigatório para vendas de imóveis. Ele calcula o ganho, aplica os fatores de redução e gera o DARF. Depois, você importa os dados direto na declaração anual.
Etapas no programa
- Baixe o GCAP 2025 no site da Receita Federal (versão do ano da venda, não do ano da declaração)
- Preencha os dados do alienante — seu nome, CPF e endereço
- Informe o tipo de bem — selecione "Imóvel" e a natureza (apartamento, casa, terreno)
- Data e valor de aquisição — conforme consta na sua última declaração de IR
- Benfeitorias — inclua cada benfeitoria declarada, com valor e ano
- Dados da venda — valor, data, CPF/CNPJ do comprador
- Verificação de isenções — o programa pergunta se é imóvel único, se houve reinvestimento, etc.
- Resultado — o GCAP calcula o ganho, aplica FR1/FR2, verifica isenções e mostra o imposto devido
- DARF — gere e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda
Na declaração anual
Na hora de preencher o IRPF 2026, vá em "Ganhos de Capital" → "Importação GCAP". O programa importa automaticamente todos os dados — ganho, imposto pago, isenções aplicadas. Não é necessário preencher manualmente.
Atualize também a ficha Bens e Direitos: se o imóvel foi vendido, zere o saldo em 31/12/2025 e descreva a venda no campo "Discriminação" (data, valor, CPF do comprador).
5. Alíquotas, DARF e Prazos
Perguntar sobre esta seção →Alíquotas progressivas
A Lei 13.259/2016 estabelece alíquotas que variam conforme o valor do ganho:
| Parcela do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Para a maioria das vendas residenciais, a alíquota será 15%.
Código do DARF e prazo
- Código: 4600 (Ganho de Capital — Alienação de Bens e Direitos)
- Vencimento: último dia útil do mês seguinte à venda
- Exemplo: vendeu em março/2025 → DARF vence em 30/04/2025
O que acontece se você atrasou
Se a venda foi em 2025 e você não pagou o DARF no prazo, o imposto continua devido. Use o programa Sicalc da Receita Federal para gerar o DARF atualizado com multa (0,33% ao dia, limitada a 20%) e juros (SELIC acumulada). Pague antes de entregar a declaração para evitar complicações adicionais.
6. Erros Que Levam à Malha Fina na Venda de Imóvel
Perguntar sobre esta seção →A Receita Federal cruza dados do DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias), obrigatoriamente enviado pelos cartórios. Se o valor que aparece na escritura não confere com o que você declarou, a inconsistência é detectada automaticamente.
Erros mais frequentes
- [ ] Não pagar o DARF no mês seguinte à venda (esperar a declaração anual)
- [ ] Declarar benfeitorias que nunca foram informadas em declarações anteriores
- [ ] Informar valor de venda diferente do que consta na escritura
- [ ] Esquecer de zerar o saldo do imóvel em Bens e Direitos após a venda
- [ ] Aplicar a isenção de R$ 440 mil tendo outro imóvel
- [ ] Usar a isenção de reinvestimento pela segunda vez em menos de 5 anos
Documentos para guardar (5 anos)
Mantenha arquivados o contrato de compra original, a escritura de venda, os comprovantes de benfeitorias com notas fiscais, o comprovante de pagamento do DARF e, se aplicável, o contrato de compra do novo imóvel (reinvestimento).
Conclusão
Perguntar sobre esta seção →A venda de imóvel tem regras específicas que podem reduzir o imposto: o fator de redução de 0,35% ao mês beneficia especialmente quem comprou antes de 2005, e as isenções de R$ 440 mil e de reinvestimento em 180 dias podem zerar o imposto em muitos casos. O passo mais importante é não deixar o DARF para depois — apure o ganho no GCAP e pague até o último dia útil do mês seguinte à venda. Se você tem dúvidas sobre a sua situação específica, consulte o assistente Fiscalia para uma orientação personalizada.
Referências Legais
Perguntar sobre esta seção →- Art. 40 da Lei 11.196/2005 — Fator de redução de 0,35% por mês para ganho de capital de imóveis residenciais
- Art. 39 da Lei 11.196/2005 — Isenção por reinvestimento do valor da venda em imóvel residencial em 180 dias
- Art. 23 da Lei 9.250/1995 — Isenção para alienação de imóvel único de até R$ 440.000
- Art. 21 da Lei 8.981/1995 — Definição do ganho de capital como diferença entre valor de alienação e custo de aquisição
- Lei 13.259/2016 — Alíquotas progressivas do ganho de capital (15% a 22,5%)
- Art. 142 do Decreto 9.580/2018 (RIR) — Custo de aquisição e acréscimos ao valor de bens imóveis
- IN RFB 599/2005 — Procedimentos para apuração de ganhos de capital na alienação de bens e direitos
Última atualização: 2026-03-16
Este artigo foi elaborado pela equipe Fiscalia com base na Lei 11.196/2005, Lei 9.250/1995, Lei 13.259/2016 e Decreto 9.580/2018. As informações são de caráter educacional. Para aplicação específica, consulte um contador especializado.